주택 취득과 보유의 세부담 변화

지난 한 해 부동산 시장에 대한 관심과 우려가 매우 뜨거웠다. 정부의 부동산 정책이 빈번하게 발표되면서 바뀐 규정에 대해 과세당국 또한 정확한 해석을 내놓지 못해 혼란이 가중되었고, 주택의 취득과 보유 및 이전 등의 과정에서 발생하는 다양한 세금의 소관 부처가 다른 까닭에 관련 궁금증을 한번에 해결하는데 불편한 점이 많았다. 이에 국세청은 주택과 관련된 각종 세금에 대한 납세자들의 이해를 돕기 위해 ‘주택과 세금’이란 책자를 냈다. 정부가 발간한 유료 도서로는 흔치 않게 베스트셀러 대열에 오르는 등 뜨거운 관심을 끌고 있다. 관련 내용 가운데 주택관련 세금 상담 중 실제 가장 문의가 많았던 이슈 몇가지를 추려 살펴보고자 한다.

[신규 주택 취득] #자금조달계획서 #자금출처조사

“세무사님, 자금조달계획서 작성 좀 도와주세요” 주택을 신규 취득하는 경우 자금조달계획서를 제출하게 되면서 30/40대로부터 관련 문의가 계속되고 있다. 해당 서식은 자금조달계획뿐만 아니라 조달한 자금의 지급 방식까지 구체적으로 기재하게 되어 있다. 제출한 자금조달계획서는 증빙자료와 대조 후 자금출처가 부족하거나 증여가 의심되는 경우 탈세의심자료로 국세청에 통보되어 자금출처 조사를 받을 수 있으므로 작성 시 세무사 등 전문가의 조언을 얻는 것이 좋다.

1. 자금조달계획서(주택취득자금 조달 및 입주계획서) 규제지역(투기과열지구·조정대상지역)내 주택을 매수하는 경우와 법인 이외의 개인이 비규제지역 내 실제 거래가격이 6억원 이상인 주택을 매수하는 경우 매수인은 ‘주택취득자금 조달 및 입주계획서(자금조달계획서)’를 부동산 거래계약 신고서와 함께 제출하여야 한다. 뿐만 아니라 투기과열지구 내 주택을 매수하는 경우에는 자금조달계획서에 실제 기재한 자금에 대한 증빙서류도 첨부하여야 한다.

자금조달계획서 또는 증빙자료를 제출하지 아니할 경우엔 500만원의 과태료가 부과되며 실거래 신고필증 미발급으로 인해 소유권이전등기가 안된다.

2. 주택 취득자금에 대한 자금출처 조사 국세청은 부동산 취득 등기자료와 국토교통부 등에서 수집한 탈세의심자료를 국세청이 보유하고 있는 소득·재산자료와 통합분석하여 본인의 자금으로 취득한 것으로 보기 어려운 자에 대한 자금출처 조사를 실시한다. 자금출처 조사 시 출처가 명확하게 확인되지 않는 금액은 다른 사람으로부터 증여받은 것으로 보아 증여세를 추징하며, 이 경우 가산세 또한 부과되어 가계의 부담이 가중될 수 있다.

3. Q&A

[주택 보유] #공시지가현실화 #보유세 #건강보험료

“공시지가가 상승했다고 종합부동산세가 이렇게 많이 나오나요?” 2020년 11월 종합부동산세 고지서를 받은 고객 가운데 전년 대비 증가한 세금 금액을 보고 깜짝 놀라 고지서가 잘못 온 거 같다며 관련 문의를 하는 경우가 많았다. 2020년 종합부동산세 증가는 종합부동산세의 과세표준이 되는 공정시장가액비율이 90%가 적용된 것이었다. 올해엔 공정시장가액비율이 95%로 적용될 뿐 아니라 상향된 종합부동산세율이 적용되어 종합부동산세 부담이 급격히 증가할 것으로 예상된다.

지난 달 15일에는 2021년 공동주택 공시가격(안)‘이 발표되었는데, 전국 평균 19.08% 증가했으며 이는 참여정부 시절 이후 최대 상승 폭이다. 공시지가는 재산세, 종합부동산세, 취득세, 증여세 등 각종 세금의 기준의 될 뿐만 아니라 건강보험료에도 영향을 주므로 가계 부담과 밀접하게 연결된다. 공시지가의 상승은 은퇴소득자 또는 코로나 시대에 소득이 급격히 감소하였거나 소득이 없는 1주택 소유자들에게 더 큰 부담이 될 수 있다.

1. 보유세 증가 공시지가가 상승하면 주택 관련 보유세, 즉 재산세 및 종합부동산세 부담이 증가하게 된다. 2021년 공시지가(안)을 적용한 국토부의 모의분석 결과에 따르면, 공시지가가 6억원을 초과하게 되는 경우 1주택자는 보유세가 30~50% 가량 증가할 것으로 예상되고 2주택자 이상이면 보유세는 2.5배 가량 급증하는 것으로 나왔다.

2. 건강보험료 상승 및 피부양 자격박탈 ① 지역가입자
지역가입자의 건강보험료는 과세소득, 재산, 자동차를 점수화하여 보험료를 부과한다. 재산 보험료의 경우 보유한 재산의 과세표준(공시가액 x 공정시장가액비율) 금액을 합산한 금액에 근거하여 부과하므로 공시지가가 상승하는 경우 건강보험료 부담이 증가하게 된다.

② 피부양 자격 박탈
보유한 재산의 과세표준 금액이 5.4억원(공시가격 9억원) 초과 9억원(공시가격 15억원)이하이면서 연소득 1천만원을 초과하는 경우 또는 재산 과표금액이 9억원을 초과하는 경우 피부양자 자격에서 제외되고 지역가입자로 전환되어 건강보험료를 부담하게 된다.

3. 세부담의 전가 공시지가의 상승으로 인해 다주택자의 증세 부담이 커지면 그 부담은 자연스럽게 임차인으로 전가될 것이다. 임대인은 전세의 월세 전환이나 월세 금액 상승 등으로 세부담을 보완하려고 할 것이다.

4. Q&A